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早期,恒基的物业发展主要是收购旧楼重建,故主要集中在港九市区。不过,随着时间的推移,市区内可供发展或重建的地盘已买少见少,恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象,于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书,以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年,李兆基就明确表示:“我们虽然是以地产发展为主的公司,但是眼看到的是,港九市区可供发展或重建的地盘所余无几,相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮,而政府官地则价格奇昂,数量也有限,届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地,倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函,确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光,可说是恒基兆业成功的重要因素。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。电子送彩金网址大全商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!

电子送彩金网址大全在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。在这种历史背景下,香港地产业与股市呈同步发展趋势,从1968年开始复苏,到1973年达到高峰。1968年,房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机,发展商大幅减少投资,压缩经营,新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降,到1969年跌至7 618个,仅及高峰时期的1/4,不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面,从1967年到1969年期间,香港共售出私人住宅单位48 673个,远超出同期建成的单位数目34 626个。这样,以往积压的楼宇便乘势销出,令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。香港的地产市道自1985年进入过渡时期以来,便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991年起由住宅楼宇带动,其价格连年大幅跳升,香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。

20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来,中环一直是香港商业经济活动的心脏,它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力,是香港繁荣的最高象征。70年代以前,中环商业核心区的贵重物业,基本上被英资著名的地产公司置地所垄断,这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起,才逐渐发生变化,形成各据一方的局面。不过,置地始终在核心区自成王国,成为香港地产“皇冠上的明珠”。信和集团的积极进取作风可说始终如一,它在官地拍卖中买入的土地,不少创出历史新高,当时往往被人讥笑,然而事后又证明它甚具眼光。事实上,黄氏家族早在80年代初已相当看好香港经济前景,认为香港地理位置优越,为东西方的经贸通道,来自世界各地的商旅络绎不绝,并以香港为基地拓展对中国贸易,故此对物业需求很大,再加上港府的积极不干预政策,房地产业前景光明。〔16〕基于这种信念,信和在香港地产业中一直扮演“超级大好友”角色。1996年信和置业亦跻身香港十大地产上市公司之列,成为香港著名的地产发展商之一。恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系,渊源深厚,其投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过,与新地相比,恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展,故有“小型住宅之王”的雅称。电子送彩金网址大全不过,90年代恒隆系发展策略的重点,似乎仍集中于扩大投资物业方面,其中淘大置业担任这方面的主角。1992年6月,淘大宣布10股供3股计划,集资27.9亿元,其后在8个月内全数用于扩展投资物业组合,包括以7.2亿元购入约17万方尺丽港城商场、以9亿元购入约30万方尺的中区渣打银行总行大厦、以3.3亿元购入15万方尺的长沙湾百佳大厦、以8亿元购入的豪华住宅花园台2号等。1993年1月以后,淘大通过拨出内部资金及借贷共11.4亿元,10月再透过发行可换股债券集资19.9亿元,继续收购有升值、加租潜力的优质投资物业。换言之,在短短一年半时间内,恒隆系已动用50亿元购入投资物业。

不过,信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比,在投资策略上有两点明显的区别: 第一,信和地产以地产发展为主、地产投资为辅,因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外,其余均推出发售。当时,信和推出的尖东物业甚受市场欢迎,永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录,轰动一时。第二,信和发展地产物业,往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行,如尖沙咀中心,信和地产占四成半权益,其余五成半权益则由黄氏家族持有。其时,华懋已初具规模,据王德辉当时接受记者访问时表示,华懋置业已拥有40多个发展地盘,持有附属公司30余家,1971/1972年度公司纯利已达2 500万元。1970年代以后,华懋继续在荃湾、葵涌、新蒲岗、观塘等市区边缘大量购入住宅用地,1975年度公司纯利已增加到7 000万元,规模已不逊于地产五虎将水平。不过,就在中小型住宅楼价疲软之际,1992年第二季度起,大型豪华住宅价格开始大幅上升,短短半年间升幅达2成至3成。帝景园、宝马山花园平均每方尺升到5 000元以上,九龙塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年,在中英两国恢复外交接触,共商香港1994/1995年的选举安排的这种背景下,市场气氛转趋乐观,楼价再度攀升。这次由豪华住宅带动,到年中已上升约25%。随着豪华楼宇价格的急升,中小型住宅亦不甘后人,但受到7成楼宇按揭的制约,升势已大为逊色。1991年3月,香港楼市蓄势而发,升势凌厉,尤其是设备齐全的大型私人屋邨更成抢手货,包括黄埔花园、太古城、康怡花园、杏花邨、德福花园、华信花园等,黄埔花园和太古城的楼价在短短一个月时间即从每方尺约2 300元急升至约3 300元。由于楼市活跃,地产发展商在港九新界推出的多个楼盘瞬即售罄,楼价急速攀升,甚至是尚未进行登记及公开发售的楼盘,售楼处已出现轮候人龙,惟恐机会稍瞬即逝。

1975年,长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价,向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方尺,长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等,总楼宇建筑面积达132万方尺,平均每方尺地价成本仅为64元,十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售,每方尺楼面售价达279元至344元,长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。〔10〕此次成功,奠定了长实以后一连串成功的发展机会。刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。就在商厦重建的热潮中,香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中,开启这一先河的,当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。

地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地,并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度,从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过,直到二次大战前,香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代,香港人口急剧膨胀,经济起飞,“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时,新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式,推动了地产经营方式的革命,促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初,香港证券市场进入空前牛市,大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款,筹集大量资金发展业务。这一时期,由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响,香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。及至1998年8月,国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率,恒生指数于8月13日下试6600点的低位,股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫,进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此,特区政府前后动用1181亿元的外汇储备,积极入市干预,并成功击退国际炒家,稳定了股市。10月8日,行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布,政府将全力以赴稳定楼价。这时期,外部经济环境逐渐转趋稳定,美元由强转弱,美国联邦储备局宣布减息四分一厘,刺激恒生指数回升,香港地产市道终于逐渐稳定下来。电子送彩金网址大全1998年初农历新年后,香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位,引发1998年首轮减价战。当时,新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价,持货沉重的信和置业即时跟随,将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成,令呆滞的楼市转趋活跃。

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